Please reload

Недавние посты

Хотят ли девелоперы оптимизировать стоимость строительства зданий офисов продаж или нет?

August 1, 2017

1/4
Please reload

Избранные посты

Строительство офисов продаж: что нужно знать заказчику.

June 12, 2017

В качестве эпиграфа:

Однажды один московский банк, назовем его «Бета Банк» решил сделать направление «Бета Банк Экспресс». Отделения, которые должны были предложить быстрый и оперативный банковский сервис широкому спектру клиентов. По задумке идеологов проекта – не нужно было больше стоять в очереди, ожидая чопорного и размеренного сервиса «Бета Банка». Все должно было быть по иному: быстро, по-европейски открыто.

 

Естественно, сердце любого банка – его IT система. И «Бета Банк Экспресс» было решено строить на IT системе его родителя – «Бета Банка», потому что слишком надежна и безопасна она была. Для каждой операции нужно было ввести десятки строк данных, дать системе другой десяток подтверждений, и подождать десяток другой минут, пока огромный механизм, по отказоустойчивости и количеству «защит от дурака» сравнимый с управляющим компьютером атомного реактора, даст добро на любую, даже самую простую операцию.  И «Бета Банк Экспресс» слово Экспресс не оправдал. А затея – полностью провалилась. Потери составили 50$ млн. прямых убытков, к которым прибавился отток клиентов на 250$ млн. Команда проекта была разогнана, а проект – закрыт.

 

Вывод: недостаточно требовать скорости процесса, если вы не обеспечили для него инфраструктуру и питание его требуемыми ресурсами.

 

 

Таким образом, основные проблемы в строительстве офисов продаж являются следствием бизнес-модели этого бизнеса. Вся суть бизнес-модели предполагает строительство здания за очень короткий срок. И это требует готовности не только нашей, но и Клиента. 

 

1. Быстрая стройка требует быстрого принятия решений заказчиком.

 

Невозможно неделями выбирать цвет стен или пола, думать о форме ручки входной двери офиса продаж, или цвете его фасада. Отсутствие решений - держит стройку. Офис продаж – площадка для сервиса клиентов и демонстрации им девелоперского продукта. Коммерческий продукт, с жесткими сроками и бюджетами реализации. Цвет стен, будь он на тон темнее или светлее – не имеет значения. Построить здание в срок и в рамках бюджета – вот что важно при решении бизнес-задачи. Многие забывают об этом. К примеру, в офисе продаж «Царская площадь» плитку не могли утвердить 3 недели, а сейчас – все равно ее никто не замечает. Потому что суть не в ней.

 

Та самая плитка:

 

2. Быстрая стройка не может идти по системе приемке работ по КС.

 

Заказчик, которому нужно открыть офис продаж как можно скорее, принимает работы по актам, а качество работ контролирует постоянно присутствующим на участке технадзором. Исполнительная документация, акты скрытых работ и паспорта на материалы – сдаются после открытия офиса продаж. Быстро строить здание по КС, сдавая исполнительную документацию, паспорта на все материалы, акты скрытых работ – невозможно, потому что при строительстве уникального здания «с листа», без полного комплекта РД, правильно оформить КС, исполнительную, акты, и предоставить все паспорта – невозможно.

 

Пока мы писали этот пост, пришло письмо с отклонением очередной КС по причине претензий заказчика к исполнительной документации. Заказчик пишет: «… раз гидроизоляция имеет уклон, нужно указать верхнюю и нижнюю отметки, плюс отметка верха парапета также должна быть указана, так как парапет тоже накрыт гидроизоляцией. Кроме того, необходимо отразить в исполнительной схеме разрез примыкания гидроизоляции к коробам шахт. Далее, необходим акт скрытых работ на установку воронки, с исполнительной схемой и указанием материала отводящей трубы…».

 

Детализация исполнительной документации, даже по такому простому элементу как гидроизоляция инверсионной кровли, может быть доведена до абсурда желанием технадзора, ПТО и прочих сотрудников или отделов организации заказчика. Их право – предъявить формальное требование начертить еще один разрез, схему, или узел. То, что из-за их требований не будет оплачена КС, и работы могут замедлиться из-за недофинансирования – как правило, в расчет не берется. Форма КС2/КС3 – обязательна только при работе с государственными заказчиками. Коммерческие организации могут согласовать удобную сторонам форму акта, которая позволит верно оценить выполненные работы, и продолжить финансирование стройки, не останавливая процесс «желанием ПТО отразить в исполнительной еще один разрез».

Не добавить ли сюда еще один чертеж? 

  

3. Непонимание реальных сроков строительства мешает принимать решения вовремя.

 

Как правило, мы начинаем стройку, имея на руках только концепцию офиса продаж: планировочное решение, визуализацию интерьера и экстерьера. А рабочая документация выполняется «с листа». Потому что решение о строительстве офиса продаж принимается с опозданием, и разработку рабочей документации и строительство приходится структурировать не последовательно, а параллельно. Но результат соответствует ожиданиям: