Please reload

Недавние посты

Хотят ли девелоперы оптимизировать стоимость строительства зданий офисов продаж или нет?

August 1, 2017

1/4
Please reload

Избранные посты

Строительство офисов продаж: что нужно знать заказчику.

June 12, 2017

В качестве эпиграфа:

Однажды один московский банк, назовем его «Бета Банк» решил сделать направление «Бета Банк Экспресс». Отделения, которые должны были предложить быстрый и оперативный банковский сервис широкому спектру клиентов. По задумке идеологов проекта – не нужно было больше стоять в очереди, ожидая чопорного и размеренного сервиса «Бета Банка». Все должно было быть по иному: быстро, по-европейски открыто.

 

Естественно, сердце любого банка – его IT система. И «Бета Банк Экспресс» было решено строить на IT системе его родителя – «Бета Банка», потому что слишком надежна и безопасна она была. Для каждой операции нужно было ввести десятки строк данных, дать системе другой десяток подтверждений, и подождать десяток другой минут, пока огромный механизм, по отказоустойчивости и количеству «защит от дурака» сравнимый с управляющим компьютером атомного реактора, даст добро на любую, даже самую простую операцию.  И «Бета Банк Экспресс» слово Экспресс не оправдал. А затея – полностью провалилась. Потери составили 50$ млн. прямых убытков, к которым прибавился отток клиентов на 250$ млн. Команда проекта была разогнана, а проект – закрыт.

 

Вывод: недостаточно требовать скорости процесса, если вы не обеспечили для него инфраструктуру и питание его требуемыми ресурсами.

 

 

Таким образом, основные проблемы в строительстве офисов продаж являются следствием бизнес-модели этого бизнеса. Вся суть бизнес-модели предполагает строительство здания за очень короткий срок. И это требует готовности не только нашей, но и Клиента. 

 

1. Быстрая стройка требует быстрого принятия решений заказчиком.

 

Невозможно неделями выбирать цвет стен или пола, думать о форме ручки входной двери офиса продаж, или цвете его фасада. Отсутствие решений - держит стройку. Офис продаж – площадка для сервиса клиентов и демонстрации им девелоперского продукта. Коммерческий продукт, с жесткими сроками и бюджетами реализации. Цвет стен, будь он на тон темнее или светлее – не имеет значения. Построить здание в срок и в рамках бюджета – вот что важно при решении бизнес-задачи. Многие забывают об этом. К примеру, в офисе продаж «Царская площадь» плитку не могли утвердить 3 недели, а сейчас – все равно ее никто не замечает. Потому что суть не в ней.

 

Та самая плитка:

 

2. Быстрая стройка не может идти по системе приемке работ по КС.

 

Заказчик, которому нужно открыть офис продаж как можно скорее, принимает работы по актам, а качество работ контролирует постоянно присутствующим на участке технадзором. Исполнительная документация, акты скрытых работ и паспорта на материалы – сдаются после открытия офиса продаж. Быстро строить здание по КС, сдавая исполнительную документацию, паспорта на все материалы, акты скрытых работ – невозможно, потому что при строительстве уникального здания «с листа», без полного комплекта РД, правильно оформить КС, исполнительную, акты, и предоставить все паспорта – невозможно.

 

Пока мы писали этот пост, пришло письмо с отклонением очередной КС по причине претензий заказчика к исполнительной документации. Заказчик пишет: «… раз гидроизоляция имеет уклон, нужно указать верхнюю и нижнюю отметки, плюс отметка верха парапета также должна быть указана, так как парапет тоже накрыт гидроизоляцией. Кроме того, необходимо отразить в исполнительной схеме разрез примыкания гидроизоляции к коробам шахт. Далее, необходим акт скрытых работ на установку воронки, с исполнительной схемой и указанием материала отводящей трубы…».

 

Детализация исполнительной документации, даже по такому простому элементу как гидроизоляция инверсионной кровли, может быть доведена до абсурда желанием технадзора, ПТО и прочих сотрудников или отделов организации заказчика. Их право – предъявить формальное требование начертить еще один разрез, схему, или узел. То, что из-за их требований не будет оплачена КС, и работы могут замедлиться из-за недофинансирования – как правило, в расчет не берется. Форма КС2/КС3 – обязательна только при работе с государственными заказчиками. Коммерческие организации могут согласовать удобную сторонам форму акта, которая позволит верно оценить выполненные работы, и продолжить финансирование стройки, не останавливая процесс «желанием ПТО отразить в исполнительной еще один разрез».

Не добавить ли сюда еще один чертеж? 

  

3. Непонимание реальных сроков строительства мешает принимать решения вовремя.

 

Как правило, мы начинаем стройку, имея на руках только концепцию офиса продаж: планировочное решение, визуализацию интерьера и экстерьера. А рабочая документация выполняется «с листа». Потому что решение о строительстве офиса продаж принимается с опозданием, и разработку рабочей документации и строительство приходится структурировать не последовательно, а параллельно. Но результат соответствует ожиданиям:

При такой схеме нельзя построить здание в бизнес- или премиум качестве, с отделкой, инженерией, мебелью и комплектацией быстрее чем за 3-5 месяцев.

 

Можно получить обещание от безответственного подрядчика «угадать мелодию с одной ноты» или обещание «построить здание за 2 месяца», но чудес не бывает. При отсутствии рабочей документации, на строительство «под ключ» здания площадью 100-150 метров требуется минимум 3 месяца, на здания 500-700 метров – не менее 5-ти месяцев. Заключение договора требует еще недели, если решение принимает собственник компании или управляющий процессом в ручном режиме топ-менеджмент.

 

У нас есть пример одиннадцатимесячного согласования договора на здание, срок строительства которого – 5 месяцев. Вот оно: 

 

4. Если клиент желает быстрый старт строительства, придется согласовать стоимость здания не имея детальных смет и рабочей документации.

 

Почти все наши заказчики – девелоперские компании. У каждого клиента есть отдел ПТО, есть департамент экономики строительства и сметный отдел. Все привыкли работать по схеме «рабочая документация – перечень, объем работ и материалов –  расценки по каждой позиции – цена здания».

 

А что делать, если рабочей документации на офис продаж нет, а есть лишь укрупненная смета с 35-50 позициями? Как сметный отдел разложит цену офиса продаж по винтикам, если винтиков в смете нет? Как оценить стоимость электрики, если кабельного журнала нет? Ответ прост: поделить стоимость здания на кв. м его площади и понять, что цены, которые мы предлагаем – крайне адекватные. Кто более опытный, может сгруппировать смету по разделам «фундамент», «каркас», «инженерия», «отделка», «мебелировка», поделить на кв. м, и еще раз убедиться, что все в порядке.

 

Есть другие варианты? Да, есть. Ждать 4-5 месяцев разработки полного комплекта РД, потом сметы, потом месяц делать договор, потом строить по КС 4-5 месяцев и…. получить здание в лучшем случае через год. К удивлению, но таких клиентов у нас нет. Никто не хочет ждать.

 

5. Неготовность клиента к современным технологиям держит сроки и увеличивает стоимость.

 

Как строят офисы продаж наши конкуренты – они до сих пор делают ленточные фундаменты, льют стяжки, выбирают металлокаркас с заполнением пеноблоком. Чего они получают? Они получают ситуацию, когда 99% офисов продаж выполняет компания AHOLZ. Почему, спросите вы? Да потому что технологии 60-х годов – устарели. Они более дорогие, и требуют большего времени на их выполнение.

 

Мы никогда не делаем в офисах продаж стяжку, потому что это требует времени, дополнительных затрат, остановки всех работ. Мы сразу льем плиту со всеми закладными, и льем ее так, чтобы она была сразу основанием для укладки чистового пола. Да, это сложнее: нужно предусмотреть все закладные, нужно утеплить плиту, правильно выполнить армирование, затереть поверхность. Но это дает экономию денег и времени. Такая же ситуация с кровлей, технологиями устройства перекрытий. В половине случаев Заказчик, ставя недостаточно профессиональный технический надзор, останавливает стройку до согласования очередного «инновационного решения». Или же просит заменить современные решения на устаревшие, но более привычные, после чего растет смета и сроки строительства офиса продаж.

 

6. Погоня за дешевизной к добру не приводит.

 

Был у нас заказчик, очень консервативный и опасающийся подвоха со всех сторон. Мы спроектировали ему офис продаж и предложили стоимость здания «под ключ» в 30 миллионов рублей. Заказчик долго думал, истязал нас сметами, документацией. А потом решил построить здание быстрее и дешевле. И строил на 2 месяца дольше, и потратил 55 миллионов вместо 30 предложенных.

 

Вот оно:

 

 

7. Контрактация архитектора на разработку концепции и рабочей документации на офис продаж, при наличии жестких сроков и ограничений по бюджету строительства - ведет к срыву и сроков и бюджетов.

 

Пример из жизни: одна уважаемая девелоперская компания законтрактовала известное немецкое архитектурное бюро на разработку концепции офиса продаж. Первая концепция была таковой, что построить ее не взялся никто. Мы также вышли из тендера, так как посчитали фасад – неисполнимым. Концепцию переделали, теперь фасад был мембранный, стоимостью 2000 долларов за кв. м. Клиент отказался от концепции по причине дороговизны. Концепция №3 была очень интересная – фасад по форме напоминал рыбью чешую, где каждая чешуйка – изогнутый в трех направлениях триплекс. Мы отказались от выполнения такого фасада. Видимо что другие участники тендера – также дали отказ, так как заказывать 4 тысячи чешуек по индивидуальным лекалам – заняло бы год. Концепция №4 предполагала высоту здания в 12 метров и сложный конструктив. Заказчик отклонил концепцию по причине ее дороговизны. Концепция №5 уже была ниже по отметкам, и меньше по площади. К моменту ее разработки мы общались с потенциальным заказчиком достаточно плотно и сами поставили техническое задание архитектору, предоставив требования по узлам, остеклению, конструктиву. Мы уже вышли на строительство этого здания, и к концу года оно будет радовать глаз москвичей.

 

Вывод: как бы это не звучало, но лишь 0,001% архитекторов обладают достаточными навыками, чтобы контролировать стоимость и сроки строительства здания, выбирая те или иные проектные решения, которые, с одной стороны, воплотят его замысел, а с другой – не приведут к росту бюджета и сроков, сверх запланированных. Найти таких архитекторов - почти невозможно.

 

Как быть? Можно заказать концепцию здания в AHOLZ - мы гарантируем сроки строительства и стоимость проектного решения, которое мы разработаем.

 

Если же Заказчик хочет внешнего архитектора, нужно контрактовать бюро на стадию эскизной концепции, но при условии, что техническое задание на проектирование выходило бы из под пера будущего генподрядчика. Так мы работали по офису продаж «Царская Площадь», что привело к успеху данного предприятия.

 

8. Нет смысла проектировать офис продаж, если в компании не принято решение о его строительстве.

 

И опять начинаем с примера: одна девелоперская компания проводит оплачиваемый архитектурный конкурс: платит нескольким участникам, включая AHOLZ, за разработку конкурсного предложения. Мы выигрываем конкурс, и 4 месяца согласовываем договор. А потом клиент пропадает. Оказывается, ни бюджет, ни сама идеология строительства офиса продаж – не согласована.  А жалко, красивое было здание:

Еще один пример: председатель совета директоров банка, финансирующего проект, выбирает AHOLZ в качестве партнера по строительству офиса продаж. Согласовывает бюджет. Мы проектируем концепцию за 4 дня в режиме 24-х часовой работы. Получилось вот что:

А далее – офис делается в полу-подвальном помещении соседнего со стройкой здания. Покупатели не доверяют застройщику, учитывая что это его первый проект, как следствие - продажи низкие. Продавать проект класса бизнес из подвала – весьма непростая задача.

 

Вывод: начните общаться с нами заранее, мы сформируем понимание по срокам, стоимости и прочим аспектам строительства требуемого вам здания. Принимайте решение. После этого можно двигаться вперед.

 

 Пока все! Stay tuned! Ваш AHOLZ :)

 

 

 

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload

Мы в соцсетях
Поиск по тегам
Please reload

Архив
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square
  • Facebook Social Icon
  • Instagram Social Icon

123290, г. Москва, 2-ая Магистральная, 14А