Please reload

Недавние посты

Хотят ли девелоперы оптимизировать стоимость строительства зданий офисов продаж или нет?

August 1, 2017

1/4
Please reload

Избранные посты

Страшные истории о строительстве офисов продаж. Или почему нельзя пускать разработку рабочей документации на самотек.

January 2, 2017

Решили на небесах построить мост из ада в рай. Встретились представители двух царств на совещании: согласовали проект, материалы, ГРП, ПОС, ППР. Договорились для сокращения сроков работ стройку вести с двух сторон и состыковать два пролета где-то посередине. 

 

Проходит определенное время. В аду работа кипит: огромные машины-мостоукладчики подвозят и монтируют секции моста, которые отливаются на нескольких специально построенных заводах, конструктора вычерчивают конструкции из преднапряженного бетона,  краны возводят опоры, тысячи рабочих натягивают вантовые троса… Подходят строители из ада где-то до отметки середины длины моста, разгоняют облака и дым ада и…. не видят той части моста, которая должна идти из рая. Непонимание. Волнение. Назначают совещание двух миров. 

 

Собираются. Представители ада говорят: «Господа, как же так, мы взяли такие темпы освоения, проектируем и строим с листа, работаем в три смены, все кипит, мы привлекли максимум ресурсов, чтобы связать наши миры, а вашей части моста мы не видим! Как это так? В чем проблема?»

А представители рая отвечают: «Понимаете в чем проблема: мы как не искали, не смогли найти в раю ни одного строителя!». 

 

Введение. Почему строители попадают в ад. 

Как происходит строительство уникальных зданий, если задачу по их созданию нет времени растягивать на год, и требуется возвести здание быстро? Путь, как правило, всегда один:

  1. Разработать концепцию архитектуры;

  2. Подписать договор с ценой «под ключ», быстро выполнить проект конструктива, выйти на строительство;

  3. Строить, параллельно выпуская дополнительные разделы рабочего проекта и дизайн-проекта;

  4. После завершения строительства сдать исполнительную документацию. 

Если клиенту реально нужно здание в короткий срок – он идет этим путем, и получает результат. 

 

Но что бывает, если попытаться построить здание по другой схеме? К примеру, разделить проектирование на стадии, и отдать их выполнение разным компаниям. Двигаться по классической схеме ведения девелоперского проекта, когда сначала выполняется стадия «Эскиз» у дорогого и талантливого архитектора, потом стадия «Проект» - у того кто подешевле, потом проводится тендер на выбор строительной организации, стадия «Рабочая документация» отдается подрядчику. Работает ли эта схема? Да, работает. В большинстве случаев вот так:

После строительства такого здания строитель попадает в ад, но виноват в этом, как правило - заказчик, неправильно структурировавший команду проекта, допустивший управленческие ошибки на стадии проектирования, выбора подрядной организации, и отказавшийся от авторского надзора. 

 

Стоит обратиться к паре примеров последних лет, чтобы проанализировать примеры неправильных управленческих решений заказчиков, и их последствия. 

 

Пример №1. 


Задача – спроектировать офис продаж для крупного девелоперского проекта. Концепция, презентованная заказчику, – ниже. Красивое здание с консольным вторым этажом. 

 А вот что было построено:

Почему так получилось: заказчик отказался от того чтобы стадию П и РД выполнил автор проекта, а разработку документации поручил выбранному им генеральному подрядчику, который работал на строительстве жилого комплекса площадью около 100 тыс. кв. м.

Что сделал подрядчик во время разработки РД: отказался от витражей, убрал из проекта консоли, заменил систему остекления с алюминиевых профилей на ПВХ, в дизайн проекте заменил покрытие пола, освещение, сантехнику, двери. 

 

Позже нас пригласили выправить ситуацию и мы выполнили проект благоустройства:

После - реализовали его. Здание стало выглядеть лучше с позиции архитектуры, но, без сомнения, оно не стало выглядеть так же хорошо, как это было задумано на стадии концепции.

Вывод: не поручайте строителям выполнение проектной и рабочей документации без контроля авторов проекта. И не поручайте строительство уникальных объектов тем, кто этим не занимается.

 

Пример №2. 

 

Пример №2 относится к хрестоматийным и, благодаря чистоте эксперимента, должен войти в учебники по менеджменту в области строительства. Бизнес кейс "как не надо делать". 

 

Итак, исходные данные: построить 2 здания офиса продаж по концепции архитектурного бюро nps tchoban voss. Немецкое бюро, возглавляемое Сергеем Чобаном, выполнило идеальную концепцию уникального здания. Концепция содержала планы, разрезы, высоты, принципиальные конструктивные и дизайнерские решения. 

Как поступает клиент: отдает концепцию двум разным подрядным организациям:

- офис продаж ЖК "Царская Площадь" выполняем мы - компания AHOLZ. 

- офис продаж ЖК "Ясный" выполняет другой подрядчик. 

 

При этом клиент не изучает опыт подрядных организаций, не посещает производство ни одной из них, а проводит тендер "в слепую". 

 

Согласно условиям клиента, каждый подрядчик сам выполняет и согласовывает рабочую документацию. Смотрим на результат?

 

Офис продаж ЖК "Ясный"

Общее впечатление: здание построено по технологии строительства дач. Такое здание хорошо бы смотрелось в парке как недорогое кафе с уникальной архитектурой. Но в ходе разработки и строительства оно полностью утратило элементы, позволяющие ему находиться в городском контексте, оно утратило факторы премиальности, оно почти потеряло идею.

 

Офис продаж ЖК "Царская Площадь" (строительство - AHOLZ)

Тут не нам судить, получилось ли у нас уникальное здание в сегменте бизнес-премиум или нет. Мы доработали концепцию с позиции инженерных решений, стараясь сохранить идею архитекторов. Все инженерные системы скрыты от глаз, климат в здании управляется автоматикой, стекла смонтированы строго "в пол", стены - закрыты шпонированными ламелями собственного производства, система пожарной сигнализации, фоновой музыки и прочие - встроены в потолок. 

 

Смотрим детали?

 

Архитектура, внутренний двор с подогревом и водоотводом (Aholz) против двора, покрытого дэкингом. Балки мебельного уровня покраски в 4 слоя (Aholz) против обычной покраски. 

Интерьер: шпон, травертин, двери собственного производства (Aholz) против линолеума и гипсокартона. 

Примыкание стекол: точное примыкание и совпадение отметок пола и внутреннего двора (Aholz) против нижнего пояса обвязочных балок. 

Инженерия: отопление 18 контурным теплым полом и воздушной климатической установкой с автоматикой (Aholz) против радиаторов Ballu и сплит-систем, открыто установленных под потолком. 

Решение цоколя.

Вывод: можно еще долго копаться в деталях двух абсолютно разных зданий, построенных по одной и той же концепции. Различия показывают лишь одно - поручать строительство требуемого объекта нужно исключительно тому, кто понимает технологии, требования к объекту, кто знает как не испортить замысел архитектора. 

На рынке строительства сосуществуют множество компаний: какие-то специализируются на бетоне, какие-то на металле, кто-то монтирует инженерию, кто-то специализируется на дачном строительстве. Aholz специализируется на уникальных зданиях малой и средней площади. 

 

Равно как не стоит поручать нам строительство многоэтажного жилого дома на 50 000 кв. м, так как мы не обладаем в этом компетенциями, так и не стоит поручать строительство офиса продаж, ресторана или уникального жилого здания тем, кто не имеет в этом опыта и строит бетонные здания.

 

Пусть каждый занимается своим делом, и пока подрядчики не всегда имеют силы отказаться от потенциального заказа, выполнение этой задачи ложится на плечи заказчика. 

 

Гневные письма, жалобы и замечания принимаются на почту mail@aholz.ru

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload

Мы в соцсетях
Поиск по тегам
Please reload

Архив
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square
  • Facebook Social Icon
  • Instagram Social Icon

123290, г. Москва, 2-ая Магистральная, 14А